Vender una propiedad en el extranjero es de por sí un proceso complejo. La dificultad aumenta, especialmente, cuando se desea traer el dinero a España. Por ello, es de gran ayuda poder entender tanto las implicaciones fiscales como las legales para evitar problemas y quedarnos con una mayor parte del beneficio.
ASPECTOS CLAVE:
- Deberás entender los impuestos sobre ganancias de capital en el país donde se vende la propiedad y aplicar la deducción por doble imposición si es posible.
- Transferir el dinero a España utilizando métodos seguros como transferencias bancarias SEPA o SWIFT, y cumplir con la normativa presentando el Modelo S1 si la transferencia supera los 10.000 euros.
- Incluir las ganancias obtenidas en la declaración de la renta en España e intentar aprovechar las posibles exenciones fiscales para pagar el mínimo posible.
Aspectos legales y fiscales de vender una propiedad en el extranjero y traer el dinero de vuelta a España
Implicaciones fiscales en el país de origen
Cuando vendes una propiedad en el extranjero, el primer paso es entender los impuestos sobre las ganancias de capital en el país donde se encuentra la propiedad.
Este tipo de impuestos se aplican a la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta de la propiedad (lo que en España llamamos plusvalía).
Cada país tiene sus propias tasas y regulaciones, por lo que es fundamental informarte de la legislación local. En general, hay que tener en cuenta:
- Impuestos sobre ganancias de capital. La mayor parte de los países aplican un impuesto sobre el beneficio obtenido al vender una propiedad. Primero, deberás investigar o encargar a un asesor que revise cuál es este impuesto y en qué consiste.
- Requisitos Legales. Por supuesto y, antes de realizar la venta, seguramente necesitarás obtener documentos similares al certificado de no deuda y el registro de la propiedad. Todos estos trámites a realizar en el país donde quieras vender la propiedad, será necesario consultarlos previamente para asegurarnos de que la venta se realiza conforme a la ley.
Deducción por Doble Imposición internacional
Una vez se venda la propiedad y obtengas las ganancias, el siguiente paso es transferir el dinero a España. Aquí es donde puede entrar en juego la deducción por doble imposición internacional para evitar pagar impuestos dos veces por el mismo beneficio.
- Aplicación en la Declaración de la Renta. En España, como residente, estás obligado a declarar tus ingresos mundiales. Esto incluye las ganancias de capital obtenidas por la venta de propiedades en el extranjero. Para evitar pagar impuestos en ambos países, puedes aplicar la deducción por doble imposición internacional.
- Artículo 80 de la Ley del IRPF. Según este artículo, puedes deducir el menor de los siguientes importes en tu declaración de la renta:
- El importe efectivamente pagado en el extranjero por un impuesto similar al IRPF.
- El resultado de aplicar el tipo medio efectivo de gravamen sobre la base liquidable gravada en el extranjero.
Para este tipo de operaciones, es muy recomendable contar con un asesor fiscal para calcular correctamente estas deducciones y cumplir con todas las normativas.
Transferir Dinero a España
Una vez que hayas vendido tu propiedad en el extranjero, el siguiente paso es transferir el dinero a España de forma segura y conforme a la normativa. Aquí te presentamos las opciones disponibles y las regulaciones que debes tener en cuenta.
Diferentes alternativas para transferir el dinero
Existen varias maneras de transferir dinero del extranjero a España. Las más comunes son:
- Transferencias bancarias internacionales
- SEPA. Ideal para transferencias dentro de la Unión Europea, ya que son rápidas y tienen comisiones bajas, similares a las de una transferencia nacional.
- SWIFT. Utilizada para transferencias internacionales fuera de la UE. Aunque es eficiente, puede estar asociada a comisiones más altas y tiempos de espera más largos.
- Servicios especializados en envíos internacionales. Como por ejemplo Wise, Revolut, Paypal… Estas empresas te permiten enviar dinero entre países en gran parte del mundo.
- Empresas de Remesas. Alternativa rápida y económica para transferir dinero. Estas empresas suelen tener comisiones más bajas y plazos de entrega más cortos en comparación con los bancos tradicionales. Algunas pueden ser Western Union, Ria, Moneytrans…
Regulación con divisas
Al transferir grandes sumas de dinero, es fundamental cumplir con las normativas de divisas tanto en el país de origen como en España para evitar sanciones y problemas legales.
Según la normativa española, puedes transferir hasta 10.000 euros sin necesidad de declarar. Para cantidades superiores, es obligatorio presentar el modelo S1.
Modelo S1: Declaración Informativa
El Modelo S1 es imprescindible para cumplir con las obligaciones fiscales cuando se transfiere más de 10.000€ desde el extranjero a España.
Qué es el Modelo S1
Es una declaración que informa a la Agencia Tributaria sobre la entrada o salida de cantidades de dinero iguales o superiores a 10.000 euros.
La obligación de presentar este modelo está establecida en el Artículo 34 de la Ley 10/2010 de 28 de abril de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo.
Cuándo es necesario presentarlo
Siempre que se transfieran cantidades iguales o superiores a 10.000 euros desde el extranjero o dentro de España cuando superen los 100.000 euros.
Procedimiento para completar y presentar el modelo S1
- Completar el formulario. Indicar detalles como el país de origen, la cantidad transferida, el método de transporte del dinero, y la finalidad de la transferencia.
- Presentar a la Agencia Tributaria. Debes presentar el formulario en la Agencia Tributaria antes de que se realice la transferencia. Una vez aceptado, puedes proceder con la transferencia.
- Guardar la documentación. Es importante conservar una copia del Modelo S1 y todos los justificantes relacionados con la transferencia para futuras referencias o inspecciones fiscales.
Declaración de Ganancias Patrimoniales en España
Una vez que hayas transferido el dinero a España, es crucial declarar correctamente las ganancias patrimoniales obtenidas por la venta de una propiedad en el extranjero para cumplir con la fiscalidad española.
Incluir las Ganancias en la Declaración de la Renta
Las ganancias obtenidas de la venta de una propiedad en el extranjero deben incluirse en la declaración de la renta en España. Esto es así ya que los residentes fiscales españoles están obligados a declarar su renta mundial.
Esta parte es algo más específica y realmente tiene más desarrollo, pero en este artículo te comentamos lo más importante que deberías saber:
- Las ganancias patrimoniales se deben incluir en la autoliquidación del IRPF. Esto se hace en el apartado de “Ganancias y pérdidas patrimoniales” del modelo 100 (lo que se conoce coloquialmente como “La Renta”).
- Según la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), las ganancias obtenidas deben calcularse restando al precio de venta el precio de adquisición y los gastos relacionados con la compra y la venta.
- Si quieres seguir investigando, los artículos 33 y siguientes de la Ley del IRPF y la Disposición Transitoria Novena son clave para la determinación del importe de la ganancia patrimonial.
Requisitos para la Declaración
Para declarar correctamente las ganancias patrimoniales, es fundamental contar con la documentación adecuada que justifique la procedencia del dinero y el cálculo de las ganancias.
- Documentación Necesaria:
- Contrato de Venta: Documento que acredite la venta de la propiedad y el precio obtenido.
- Prueba del Precio de Adquisición: Facturas y recibos que demuestren el precio de compra original y los gastos incurridos durante la adquisición.
- Gastos Deducibles: Justificantes de los gastos relacionados con la venta, como comisiones de agentes inmobiliarios, impuestos pagados en el extranjero, y cualquier otro gasto directamente relacionado con la venta.
- Consecuencias de No Declarar Correctamente:
- Sanciones Económicas: No declarar o declarar incorrectamente las ganancias puede resultar en multas significativas, que pueden incluir un porcentaje del importe no declarado.
- Intereses de Mora: Además de las multas, se pueden aplicar intereses de mora sobre el importe no declarado desde la fecha en que debió realizarse la declaración.
- Inspecciones Fiscales: La Agencia Tributaria puede llevar a cabo inspecciones fiscales para verificar la veracidad de las declaraciones y los documentos presentados.
