Para un extranjero o no residente en España, comprar una casa puede parecer un proceso complicado. Con la información adecuada, el proceso es sencillo y accesible para la mayoría de personas.
Cada paso requiere un conocimiento previo para garantizar que la inversión tenga éxito y tenga la mayor seguridad para el comprador.
Para quienes no residen en España y quieren adquirir una propiedad, es fundamental conocer requisitos, impuestos aplicables y las mejores prácticas al comprar.
ASPECTOS CLAVE:
- Asesoramiento previo para poder tener todos los pasos previos a la compra, de manera eficiente y sin errores, para asegurarse que el inmueble está libre.
- Conocer los impuestos que se generan en la operación, para una optimización fiscal correcta.
- Tener un acompañamiento legal en todo el proceso, para poder tener la tranquilidad legal de una operacion sin problemas.
Requisitos para comprar casa en España como No Residente
Aunque los No Residentes en España tienen derechos similares a los residentes, deben cumplir con algunos requisitos específicos para llevar a cabo la compra de una propiedad.
A continuación, te presentamos una lista de los principales requisitos:
- Número de Identificación de Extranjero (NIE). Es el único requisito 100% obligatorio para realizar la compra de una propiedad en España.
- Cuenta bancaria española. Abrir una cuenta en un banco español puede ser muy interesante para conseguir financiación (hipoteca), gestionar los pagos de la propiedad y otros gastos relacionados.
- Buscar un notario. La figura del notario es fundamental en la compra de una propiedad en España, ya que actúa como garante de que la transacción se lleva a cabo conforme a la legalidad.
- Contrato de reserva y arras. Firmar este contrato es un paso común al acordar la compra de una vivienda, reservando la propiedad mediante un depósito que suele ser entre el 5% y 10% del precio total.
- Pasaporte o Documento de Identificación. Debes presentar un pasaporte vigente o documento oficial que te identifique.
Con estos requisitos, estarás listo para proceder con la compra de una vivienda en España. Cumplir con ellos no solo garantiza una transacción segura, sino que también facilita el proceso y evita inconvenientes legales o fiscales en el futuro.
Paso a paso para comprar una casa en España como Extranjero (No Residente)
En esta sección, te detallamos cada paso que debes seguir para comprar tu casa en España como Extranjero No Residente. Desde la obtención de documentos hasta el pago de impuestos.
Solicita el NIE (Número de Identificación Fiscal)
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es un requisito esencial para cualquier extranjero que desee comprar una propiedad en España.
Sin él, no podrás abrir una cuenta bancaria, firmar un contrato de compraventa ni pagar impuestos.
Para obtenerlo, puedes acudir a una comisaría de policía en España o gestionarlo desde el consulado de España en tu país de residencia.
Este trámite es fundamental y debe ser lo primero en tu lista.
Tendrás que presentar alguna documentación:
- Pasaporte o identificación oficial
- Completar el formulario EX-15
- Abonar tasas administrativas
Es recomendable realizar este trámite lo antes posible, ya que sin el NIE no podrás avanzar en el proceso de compra.
Abre una cuenta bancaria en España
Abrir una cuenta bancaria en España no es obligatorio, pero es fundamental para gestionar:
- Pagos de la propiedad
- Gastos corrientes
- Impuestos
Necesitarás tu NIE, pasaporte y, en algunos casos, un justificante de la procedencia de los ingresos o de tu actividad económica.
Tener una cuenta bancaria local facilita las transacciones relacionadas con la compra, evitando complicaciones al transferir fondos desde el extranjero.
Si no puedes hacerlo en persona, puedes:
- Otorgar un poder notarial para que alguien de confianza abra la cuenta en tu nombre, lo que agiliza los trámites.
- Abrir una cuenta en uno de los neobancos situados en España. No obstante, es recomendable abrir una cuenta en un banco tradicional.
Encuentra la propiedad ideal para comprar
El siguiente paso es encontrar la propiedad que mejor se adapte a tus necesidades y presupuesto.
Para ello, puedes recurrir a portales inmobiliarios como:
- Pisos.com
- Fotocasa
- Idealista
Los cuáles ofrecen una amplia selección de viviendas en toda España.
También sería recomendable trabajar con alguna agencia inmobiliaria local, que conozca el mercado y pueda ofrecerte asesoría personalizada.
Asegúrate de investigar bien:
- Condiciones de la vivienda
- Características de la zona
- Servicios disponibles
- Precio de mercado
Siempre deberías conocer todo esto antes de hacer una oferta.
Además, deberías visitar la propiedad en persona o enviar a un representante de confianza. Esto será clave para tomar una decisión fundamentada.
Firma el contrato de arras o reserva
Una vez que has decidido comprar la propiedad, el siguiente paso es firmar el contrato de arras o de reserva. Ambos contratos son muy similares en su uso:
- Contrato de arras. Se le entregará al vendedor una cantidad de dinero y se cierran los detalles de la futura compraventa. Tiene mayor validez legal.
- Contrato de reserva. El comprador reserva la vivienda a cambio de pagar una parte del precio total. El vendedor se compromete a quitar de la venta la propiedad.
En ambos contratos, se entrega un depósito que generalmente está entre el 5% y el 15% del precio total de la vivienda.
No es obligatorio realizar ninguno de estos contratos, pero suelen ser de gran utilidad para la seguridad del comprador y del vendedor.
Pide una hipoteca en caso de necesitarla
En el caso de que necesites financiación para la compra de la vivienda, podrías necesitar una hipoteca.
Los bancos en España generalmente suelen financiar el 70% del valor de la propiedad para no residentes. Solo en algunos casos específicos nos ofrecerá un 80% o más de la financiación.
El primer paso para solicitarla es reunir la documentación necesaria:
- Pasaporte o documento de identidad
- Número de Identificación de Extranjero (NIE)
- Justificación de ingresos o actividad económica
- Declaraciones de impuestos o extractos bancarios
El banco evaluará tu capacidad de pago y, si cumples con los requisitos, te ofrecerá una hipoteca con condiciones que se ajusten a tu perfil.
Compara las diferentes ofertas hipotecarias antes de tomar una decisión.
Tasa la propiedad para averiguar su valor real
Aunque según la ley no es obligatorio, lo cierto es que todas las entidades bancarias van a exigir una tasación para conocer el valor real del inmueble antes de darte una hipoteca.
Un tasador oficial analizará la propiedad y determinará su valor real de mercado. El importe de la hipoteca que te concedan estará basado en este valor, y no en el precio acordado con el vendedor.
El banco te ofrecerá realizar la tasación con uno de sus especialistas, pero también puedes contratar tú mismo a un tasador oficial.
Prepara todos los documentos necesarios
Antes de proceder con la compra, es crucial que tengas listos todos los documentos requeridos:
- Nota simple del registro de la propiedad
- Contrato de arras o precontrato
- Informe técnico de la vivienda
La nota simple sirve para verificar que la propiedad esté libre de deudas y saber quién es el titular legal.
Además, necesitarás los contratos preliminares que especifiquen los acuerdos de la compraventa.
También es recomendable tener el informe técnico de la propiedad para verificar que no tenga defectos estructurales.
Si no resides en España, es muy recomendable que un abogado inmobiliario te ayude con estos trámites.
Firma el pre-contrato y busca un notario
El precontrato o contrato de arras es uno de los pasos más importantes. Este acuerdo privado entre comprador y vendedor sella el compromiso de la compraventa, asegurando que ambas partes respeten el trato.
Tras firmarlo, tendrás un plazo para formalizar la compra.
En paralelo, debes buscar un notario que verifique todos los documentos legales y que asista al cierre de la operación. De esta forma, se asegura que todos los términos del contrato están claros para todas las partes.
Firma la compraventa de la vivienda y la hipoteca
El día de la firma, acudirás al notario con el vendedor, el representante del banco (si has pedido hipoteca) y tu abogado (si lo has contratado).
Aquí firmarás la escritura de compraventa y, si es necesario, la hipoteca.
El notario certificará ambos contratos y verificará que las partes han comprendido los términos. En este momento, el vendedor entregará las llaves y recibirás los documentos que te acreditan como nuevo propietario.
Es crucial que revises cuidadosamente las cláusulas de la hipoteca.
Realiza el registro de la propiedad
Una vez firmada la compraventa, debes registrar la vivienda en el Registro de la Propiedad para oficializar tu titularidad.
Esto es vital para que conste legalmente que eres el propietario, protegiéndote en futuras transacciones. Este trámite genera un coste adicional, pero te garantiza derechos legales sobre el inmueble.
Paga los impuestos necesarios (ITP o IVA + IAJD)
Finalmente, deberás hacer frente a los impuestos asociados a la compra.
- Para viviendas de segunda mano, se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía entre el 6% y 10%, según la comunidad autónoma.
- Para viviendas nuevas, se aplica el Impuesto al Valor Añadido (IVA), que es del 10%.
IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)
Además de los impuestos mencionados, se debe abonar el IAJD. Este es un impuesto sobre los documentos notariales, con un porcentaje que varía según la comunidad autónoma y el importe de la hipoteca en caso de ser solicitada.
A estos gastos, se le añadirían también los gastos de notaría y registro.
Preguntas frecuentes al comprar una vivienda en España como Extranjero
¿Puede un extranjero comprar casa en España?
Claro que sí. Cualquier extranjero, ya sea residente o no residente, puede comprar una propiedad en España. No hay restricciones para extranjeros que deseen adquirir bienes inmuebles en el país.
El proceso es similar al de los ciudadanos españoles, aunque se deben cumplir algunos requisitos adicionales, como la obtención de un Número de Identificación de Extranjeros (NIE), esencial para cualquier transacción en España.
Como extranjero, ¿cuánto tardaré en comprar una propiedad en España?
El proceso de compra para un extranjero puede tardar entre 2 y 3 meses, dependiendo de varios factores como la obtención del NIE, la búsqueda de la propiedad, y la firma de los contratos necesarios.
Sin embargo, si necesitas solicitar una hipoteca, este plazo puede alargarse un poco más, ya que el banco necesitará tiempo para verificar la documentación y aprobar la financiación.
En cualquier caso, contar con un asesor o abogado que te guíe durante el proceso puede agilizar los trámites.
¿Puedo conseguir la residencia comprando una casa en España?
Comprar una propiedad en España no garantiza la obtención de un permiso de residencia o trabajo. Esto es un mito muy común.
Un extranjero puede adquirir un inmueble y visitar España con un visado de turista, pero esto no le otorga el derecho a residir permanentemente o trabajar en el país.
La única excepción años atrás era la ‘Golden Visa’, que se concedía a aquellos que invertían al menos 500.000 euros en bienes inmuebles, libres de cargas. Lamentablemente, este visado ya no está disponible desde abril de 2024.
